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老師，其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5％以內計算扣除。這個怎么計算呢，這個其它房地產開發費用包括什么銷售費用和財務費用嗎？
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你好，同學
在計算，土地增值稅的時候，并不是按這三個費用的實際金額來扣除。他是直接按照地價加開發成本的比例來扣除(5%)，在計算房地產開發成本是包括三費的
邏輯如下：
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
因為該利息不能提供金融機構貸款證明，所以不能據實扣除，應該按照（2）的公式計算扣除開發費用哈~
2021 12/19 17:19
84785015 
2021 12/19 17:41
對于營銷設施費
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十七條第（六）款明確規定，項目營銷設施建造費可以計入開發間接費用，在企業所得稅稅前扣除。
但是，在土地增值稅上，房地產企業修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：
一、房地產企業在開發小區紅線外，或者在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。
這個是不是不能計入開發間接費用做為開發成本扣除了
喬喬老師 
2021 12/19 17:46
你好，是的，后面這個情況就不能計入進去了。
84785015
2021 12/19 17:51
老師，是不是，土地增值稅清算納稅申報表上房地產開發費用項目下 有 ①利息支出和②其他房地產開發費用，其他房地產開發費用只能按照(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%或5%公式計算呢
喬喬老師
2021 12/19 17:54
你好，同學。
是的哦，只能是這個公式計算
84785015
2021 12/19 18:04
土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除
老師，上面的營銷設施和利息支出 調整至銷售費用和財務費用中計算扣除??
是把營銷設施和利息支出在開發成本中剔除了出去，增加了期間費用，減少應納稅所得額，少交了企業所得稅這樣嗎?
喬喬老師
2021 12/19 18:15
是的，房地產開發成本減少，費用增加，企業所得稅減少
84785015
2021 12/19 18:19
老師，利潤應該沒變吧，企業所得稅也沒變吧？
84785015
2021 12/19 18:20
成本減少，費用增加，一增一減，利潤沒變化吧
喬喬老師
2021 12/19 18:38
如果是還在建，計入開發成本，轉出庫商品中，變動的是當期利潤。總的沒有變化
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