土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱房地產）所取得的增值額為計稅依據，依照規定稅率征收的一種稅。根據現行政策規定，個人轉讓房地產土地增值稅具體計算主要分三種方法：

　　能提供評估價格的計算方法

　　土地增值稅應納稅額＝（轉讓收入－評估價格－與轉讓房地產有關的稅金）×適用稅率

　　1.“評估價格”是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度后的價格；

　　2.“與轉讓房地產有關的稅金”是指包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅；

　　3.由政府批準設立的房地產評估機構評估發生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除。

　　4.能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。

　　【例1】：柳先生于2004年11月以400000元在某市區購買了一套面積為150m2的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，經房地產評估機構評估價格為460000，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供出了合法有效憑據。柳先生轉讓這套商品房是否要繳納土地增值稅？應繳多少？合計繳稅多少？

　　【解析】：柳先生轉讓的這套商品房，由于房屋面積為150m2，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和計征個人所得稅。柳先生應繳納的稅額為：

　　1.營業稅＝640000×5%=32000（元）；

　　2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×（7%+3%）=3200（元）；

　　3.印花稅＝640000×0.05%＝320（元）

　　4.土地增值稅：可扣除項目金額＝460000+600+（32000+3200+320）＝496120（元）；增值額＝640000-496120＝143880（元），增值率＝143880÷496120×100%＝29％，增值率不超過50％，適用稅率30％。應繳土地增值稅＝143880×30％＝43164（元）

　　5.個人所得稅，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相關稅金＝32000+3200+320＋43164＝78684（元），可扣除的合理費用＝裝修費＋手續費、公證費等＝40000＋500＝40500（元）（稅法規定可扣除的裝修費最高限額為（400000×10％）40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費），應納稅所得額=640000-412000-78684-40500＝108816（元）應納所得稅額＝應納稅所得額×20％＝108816×20％＝21763.2（元）。合計稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2（元）。

　　不能取得評估價格，但能提供購房發票的計算方法

　　土地增值稅應納稅額＝[轉讓收入－上手購入價×（1+5%×n）－與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率

　　1.“n”是指購入房屋到轉讓房屋的年度數；

　　2.“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅；

　　3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5％的基數。（詳見《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號））

　　【例2】：劉先生于2004年11月以400000元在某市區購買了一套面積為150m2的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，房屋出售支付了手續費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供出了合法有效憑據。劉先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅？應繳多少？

　　【解析】：劉先生轉讓的這套商品房，由于房屋面積為150m2，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和計征個人所得稅。劉先生應繳納的稅額為：

　　1.營業稅＝640000×5%=32000（元）

　　2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×（7%+3%）=3200（元）

　　3.印花稅＝640000×0.05%＝320（元）

　　4.土地增值稅：可扣除項目金額＝400000×（1+5%×2）+12000+（32000+3200+320）＝487520（元）；增值額＝640000-487520＝152480（元），增值率＝152480÷487520×100%＝31.28％，增值率不超過50％，適用稅率30％。應繳土地增值稅＝152480×30％＝45744（元）

　　5.個人所得稅，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相關稅金＝32000+3200+320＋45744＝81264（元），可扣除的合理費用＝裝修費＋手續費、公證費等＝40000＋500＝40500（元）（稅法規定可扣除的裝修費最高限額為（400000×10％）40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費），應納稅所得額=640000-412000-81264-40500＝106236（元）應納所得稅額＝應納稅所得額×20％＝106236×20％＝21247.2（元）

　　既沒有評估價格，又不能提供購房發票的計算方法

　　土地增值稅應納稅額＝轉讓收入×核定征收稅率（具體由各省確定）

　　【例3】：張先生于2006年12月將自己購于2003年8月的一套住房（非普通住宅）出售，售價為50萬元，由于保管不善不能提供出原購房時的相關原始憑證，也不能提供房屋重置成本評估價格（假設當地規定個人轉讓房地產個人所得稅按照1.5％核定征收、土地增值稅按照1％核定征收）。張先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅？應繳多少？

　　【解析】：張先生轉讓的這套住房屬于非普通住宅，其居住時間為三年零四個月，因此其轉讓時應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅，土地增值稅可享受減半征收的優惠。由于其不能提供出完整的成本費用憑證，也不能提供房屋重置成本評估價格，因此個人所得稅按照1.5％核定征收、土地增值稅按照1％核定征收。張先生應繳納的稅額為：

　　1.營業稅=500000×5%=25000（元）；

　　2.城市維護建設稅及教育費附加=25000×（7%+3%）=2500（元）；

　　3.印花稅＝500000×0.05％＝250（元）；

　　4.土地增值稅＝（500000×1％）×50％＝2500（元）；

　　5.個人所得稅＝500000×1.5％＝7500（元）。