案例！對外出租房屋，免租期各項稅費如何繳納？

來源: 正保會計網校編輯：qizhenzhen 2024/05/10 10:56:29　字體：大小

企業對外出租房屋時，在免租期間，各項稅費應如何繳納？本文以案例形式對此進行解析。

甲企業為增值稅小規模納稅人，于2022年12月將其自有商鋪對外出租，并一次性預收了2023年度的租金，不含稅價總計120萬元。合同約定2022年12月為免租期。該商鋪的原值為350萬，房產稅的計算基于房產原值的70%進行折算。

一、增值稅

（一）根據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第七條規定，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第十四條規定的視同銷售服務。因此，2022年12月的免租期內，甲企業無需繳納增值稅。

（二）根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條第二項規定，納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，甲公司應于2022年12月確認增值稅銷售收入為120萬元。

此外，值得注意的是，若本案例中的出租商鋪方不是公司而是自然人，那么根據國家稅務總局公告2023年第1號第三條規定，自然人若采取一次性收取租金的方式出租不動產并獲取租金收入，該收入可在對應的租賃期內進行平均分攤。若分攤后的月租金收入未超過10萬元，則可免征增值稅。

二、企業所得稅

（一）關于2022年12月免收的租金是否應征收企業所得稅的問題：根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條的規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。然而，甲企業在出租商鋪時約定的免租期并不等同于無償提供使用，因此不屬于捐贈行為，也無需視同銷售。所以，免租期的租金無需征收企業所得稅。

（二）關于預收的租金何時確認收入的問題：根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條的規定，以及《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）的相關規定，若交易合同或協議中規定的租賃期限跨年度，并且租金是提前一次性支付的，出租人可根據收入與費用配比原則，在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。因此，甲企業既可以選擇在收取租金時的2022年12月一次性確認收入，也可以選擇分期確認總計為120萬元的收入。

三、房產稅

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國稅發〔1986〕90號）第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納?！钡谌龡l規定：“房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據?！钡谒臈l規定：“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%?！?/span>

根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定：“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅?！?/span>

作為小規模納稅人，根據《財政部稅務總局關于進一步支持小微企業和個體工商戶發展有關稅費政策的公告》（財政部稅務總局公告2023年第12號）規定，甲公司可以享受房產稅減半征收優惠。因此，2022年12月應繳納的房產稅為3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；而2023年全年應繳納的房產稅為1200000×12%×50%=72000元。合計應繳納的房產稅為73225元。

若換一種合同簽訂方式，即甲公司與承租方約定從2022年12月到2023年12月共13個月的房租為120萬元，則合計應繳納的房產稅為1200000×12%×50%=72000元。

通過對比分析可以看出，約定免租期可能會導致企業多繳納房產稅。

四、土地使用稅及其他稅費

甲企業需要依據《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》（國稅地字〔1988〕第15號）的第四條規定來繳納土地使用稅。應納稅額的計算公式為：每平方米土地年稅額÷12×占地面積。此外，根據《財政部稅務總局關于進一步支持小微企業和個體工商戶發展有關稅費政策的公告》（財政部稅務總局公告2023年第12號）的規定，增值稅小規模納稅人可以享受土地使用稅減半征收的優惠政策。

至于印花稅，它是按照租賃金額的千分之一來貼花的。由于在免租期內沒有產生金額，因此無需貼花。而城建稅和教育費附加的計稅依據是實際繳納的消費稅和增值稅額。在免租期內，由于增值稅免稅，因此城建稅和教育費附加也相應免稅。

來源：小穎言稅

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