房地產企業每個階段都有不同的事項及不同的稅務，那今天就給大家講解下房地產企業不同階段的稅務操作吧！

（一）企業設立

企業設立階段，主要涉及的是資金賬簿印花稅

根據《印花稅暫行條例》及印花稅稅率表的規定，在作為應納稅憑證營業的帳簿中，記載資金的帳簿應當按實收資本與資本公積兩項的合計金額的萬分之五貼花。

應納稅額=實收資本與資本公積的賬載金額×適用稅率（萬分之五）

財政部稅務總局2018年5月3日發布的印花稅減半征收政策：

自2018年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。

思考：

新成立公司，股東出資到位前要不要繳納印花稅？

出資到位前，股東借款給公司，要不要繳納印花稅？

關于資金賬簿印花稅問題的總結：

1、記載資金的帳簿的印花稅，按記載在“實收資本”和“資本公積”中的金額萬分之五繳稅。

2、注冊資本是《公司法》上的法律概念，“實收資本”和“資本公積”是會計上的概念。

3、稅法表述的“實收資本、資本公積“ 更類似法律上“實繳資本（股本）”。

4、大多公司，都實行認繳制，所以初始時非實繳到位，注冊資本大于實繳資本。隨著時間的推移，會逐步到位，注冊資本最終將等于實繳資本（會計上的“實收資本”和“資本公積”），印花稅也最終“繳滿”。

5、部分行業（如金融保險、證券基金）或募集設立股份有限公司的注冊資本要求實繳，初始時注冊資本等于實繳資本（會計上的“實收資本”和“資本公積”），此時就需一步到位繳足印花稅。

6、注冊資金到位在2018年5月1日前的，不享受印花稅稅率優惠。

印花稅基本涉稅規定：

印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定征稅的其他憑證征稅（雙向）

1.購銷合同  0.03%

2.加工承欖合同  0.05%

3.建設工程勘察設計合同  0.05%

4.建筑安裝工程承包合同  0.03%

5.財產租賃合同  0.1%

6.貨物運輸合同  0.05%

7.倉儲保管合同  0.1%

8.借款合同   0.005% （限于金融機構，與個人、私募基金的借款合同不貼花）

9.財產保險合同  0.1%

10.技術合同  0.03%（一般的法律、會計、審計等咨詢不屬于技術咨詢，不貼花）

11.產權轉移書據 0.05%（含土地使用權出讓/轉讓合同、商品房銷售合同）

12.營業帳簿

13.權利許可證照

包括政府部門發給的房屋產權證、工商營業執照、商標注冊證、專利證、土地使用證

14.電子應稅憑證

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

展望——印花稅法（征求意見稿）

稅率和計稅依據的變化：

加工承攬合同、建設工程勘察設計合同和貨物運輸合同的印花稅稅率由萬分之五降到萬分之三。

明確計稅依據不包括增值稅稅款；但合同中價款或者報酬與增值稅稅款未分開列明的，按照合計金額確定。

明確應稅營業賬簿的計稅依據為營業賬簿記載的實收資本（股本）、資本公積合計金額。消除了對于股本是否繳納印花稅的爭議。同時對于征納雙方爭論最激烈的合伙企業和個人獨資企業的投資資本是否征收印花稅，有了定論。在實際財務核算中合伙企業、個人獨資企業投資資本一般使用“合伙人資本”、“實收基金”，則不屬于納印花稅的征稅范疇。諸如湖北、深圳、廈門、福建、蕪湖、廣州，稅務機關則要改換主張，轉為不征收印花稅了。

免稅規定：

金融機構與小型微型企業訂立的借款合同，免征印花稅；

申報方式的變化：

申報方式由主要的傳統的貼印花稅票劃銷的方式改為按期（季、年）和按次申報納稅方式，不再采用貼花劃銷的方式。證券交易印花稅采取由證券登記結算機構代扣代繳方式。

（二）獲取土地

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅、耕地占用稅。

1、契稅

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

納稅人應當自納稅義務發生之日起１０日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）

2、印花稅

房地產開發獲取土地環節涉及的印花稅及處理方式：

（1）通過招拍掛方式簽訂國有土地出讓合同，按“產權轉移書據”稅目繳納印花稅，取得土地使用證時，按“權利許可證照”稅目每證貼花5元。

與其他單位或者個人簽訂土地使用權轉讓合同，參照土地出讓合同繳納印花稅。

（2）通過接受投資方式擁有土地，依“營業賬簿”稅目自2018年5月1日起按萬分之五稅率減半征收印花稅，股權投資合作協議無需貼花。（實務中也有稅務機關要求先按產權轉移書據貼花，后按照營業賬簿稅目貼花情況，需先和主管稅務機關溝通）。取得土地使用證時按件貼花5元。

（3）通過“收購股權”方式擁有土地，按“產權轉移書據”稅目，按股權轉讓合同成交價格的萬分之五貼花。

（4）通過“兼并分立”方式擁有土地，新啟用資金賬簿記載的資金：

凡原已貼花的部分可不再貼花

未貼花的部分及以后新增加的資金按規定貼花

原擁有土地企業存續的，土地使用證不更換，不貼花

原擁有土地企業注銷的，土地使用證更換，貼花5元

3、耕地占用稅（已正式立法）

《中華人民共和國耕地占用稅法》，自2019年9月1日起施行。

耕地占用稅，是對在中華人民共和國境內占用耕地建設建筑物、構筑物或者從事非農業建設的單位和個人征收的一種稅。

其中，耕地，是指用于種植農作物的土地。

對占用園地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面、漁業水域灘涂以及其他農用地建設建筑物、構筑物或者從事非農業建設的，依照《耕地占用稅法》規定征收耕地占用稅。

耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性征收，應納稅額為納稅人實際占用的耕地面積（平方米）乘以適用稅額。

耕地占用稅的納稅義務發生時間為納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續的書面通知的當日。納稅人應當自納稅義務發生之日起三十日內向主管稅務機關申報繳納耕地占用稅。

免稅規定：……

（注意耕地占用稅與土地使用稅的銜接）

（三）開發建設

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

注：

起繳時間為實際交付或合同約定交付土地的時間。

停繳時間規定不一，有的地方規定，取得預售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，也有其他地區規定交房后停繳，實際操作中注意當地規定。

2、印花稅

常用的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.05%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.03%＋借款合同金額×0.005%

（1）簽訂的測繪合同，適用“加工承攬合同”稅目，按測繪費用的萬分之五貼花。

（2）與勘探設計院簽訂的勘探、設計合同及境外設計公司簽訂的設計合同，適用“建筑工程勘探設計合同”稅目，按萬分之五貼花，境外設計費無扣繳印花稅法定義務。

（3）與檢測機構簽訂的合同，是以常規手段進行標準化測試不屬于技術服務合同，不繳納印花稅。如工程監理、環境監測、消防檢測等。

（4）與建筑公司簽訂的建筑、安裝、裝飾、其他工程合同，適用“建筑安裝工程承包合同”稅目，按萬分之三貼花。

（5）若購銷合同單獨列明增值稅的，以不含稅購銷金額作為印花稅計稅基數。

（6）與供電公司簽訂的供電協議，不繳納印花稅。

（7）電梯維修合同，按“加工承攬合同”繳納印花稅。

（8）因工程內容變更簽訂的補充協議，若不涉及合同金額無需繳納印花稅，若涉及增加合同金額，則僅針對增加部分繳納印花稅。工程竣工結算后增減的結算金額，不再補繳或退還印花稅。

（9）應稅合同簽約主體發生變更，應重新申報繳納印花稅。

（10）與中介機構簽訂的工程造價咨詢服務合同，不征收印花稅

（四）銷售轉讓

取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

注：對房開企業來講，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅一般為2%，非住宅一般為3%或者4%，具體按照地方政府規定。

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×0.05%

（1）媒體廣告、戶外廣告和印刷合同，適用“加工承攬合同”稅目，按萬分之五貼花。

（2）租賃合同，適用“租賃合同”稅目，按千分之一貼花。與個人簽訂住房租賃合同，個人暫免繳納印花稅。租金貼花金額小于1角免貼花，大于1角小于1元按1元貼花。

（3）商品房預售/銷售合同，適用“產權轉移書據”稅目，按萬分之五稅率貼花，因面積差異項目公司補收樓款或退款，不需要再補交或退還印花稅。如發生業務退房，項目公司不能申請退還印花稅，也不能抵扣其他銷售合同產生的印花稅。

（4）個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，但取得房屋產權證時按“權利許可證照”稅目繳納印花稅。

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工后，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。

依據：財稅[2016]36號、國家稅務總局公告2016年第70號、國稅發[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務總局公告2016年第18號

（五）后期運營

房產稅：

房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應納稅款。

公司的房產稅分為兩種計稅方法：

1.從價計征房產稅

1)從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據。房產稅依據房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

2)房產稅采用比例稅率，依照房產余值從價計征的，稅率為1.2%。

2.從租計征房產稅

1)從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。

2)房產稅采用比例稅率，依照房產租金收入計征的，稅率為12%。

另外，房產若用于出租，則涉及經營業務的增值稅、企業所得稅、印花稅等

（六）清盤結算

土地增值稅清算

項目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數－預繳稅額

清盤階段如涉及資產處置，需按照稅法要求繳納相關增值稅及附加、企業所得稅。

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