關于合作建房繳納營業稅的問題
問：關于合作建房繳納營業稅的問題，能否舉例說明一下？
答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業－租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
（1）房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
（2）房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。
（3）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。
下面舉例說明，假設當地稅務機關確定的營業稅“建筑業”和“銷售不動產”計稅價格中成本利潤率分別為6%和8%.
例1.甲企業提供4000平方米的土地使用權，乙企業提供3000萬元資金并負責施工。雙方協議，房屋建成后甲企業分四成，乙企業分六成。房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為1000萬元，其余留作自用。
解：在這一合作建房的過程中，甲方發生了轉讓土地使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應再按“銷售不動產”稅征稅；乙方將部分房屋轉讓給甲方，屬于“自建建筑物后銷售”行為，要按“建筑業”和“銷售不動產”各征一道營業稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，應按組成計稅價格計算。
乙企業建筑業計稅價格＝工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）=3000×40%×（1+6%）÷（ 1- 3%）=1311.34（萬元）
乙企業應納建筑業營業稅=1311.34×3%=39.34（萬元）
乙企業銷售不動產計稅價格=營業成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率） = 1311.34×（1+8%）÷（ 1- 5%）=1490.79（萬元）
乙企業應納銷售不動產營業稅=1490.79×5%=74.54（萬元）
甲方應納營業稅＝1490.79×5%+1000×5%=124.54（萬元）
例2.甲方將土地使用權出租給乙方15年，乙企業投資2000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。
解：甲方以出租土地使用權為代價換取乙方房屋所有權，甲方按“服務業─租賃業”稅目征稅；乙企業按“銷售不動產”稅目征稅。
甲方應納營業稅=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（萬元）
乙企業應納營業稅=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（萬元）
例3.甲方以土地使用權20000平方米、乙方以貨幣資金5000萬元成立合營企業共同開發商品房，采取風險共擔、利潤共享的分配形式。該合營企業當年委托其他建筑單位共新建商品房500套并全部銷售，取得銷售收入9000萬解：房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅，合營企業應納營業稅計算如下：
應納營業稅額=9000×5%=450（萬元）
例4.甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建商品房。房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益。合營企業共取得房屋銷售收入2000萬元，甲方取得投資收益400萬元。
解：甲方按銷售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入應按“轉讓無形資產”稅目征稅，合營企業按“銷售不動產”稅目征稅。
合營企業應納營業稅=2000×5%=100（萬元）
甲方應納營業稅=400×5%=20（萬元）
例5.甲企業提供4000平方米的土地使用權，乙企業提供3000萬元資金成立合營企業共同開發商品房。雙方協議，房屋建成后甲企業分四成，乙企業分六成。甲企業將分得的商品房全部出售取得收入5000萬，乙企業將取得的商品房的一半用于出售取得4500萬，另一半自用。
解：房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股、共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅，所以甲企業應納營業稅＝3000×40%×（1+8%）÷（1-5%）÷5％+5000×5％＝318.21（萬元）
乙企業應納營業稅＝4500×5％＝225（萬元）
答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業－租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
（1）房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
（2）房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。
（3）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。
下面舉例說明，假設當地稅務機關確定的營業稅“建筑業”和“銷售不動產”計稅價格中成本利潤率分別為6%和8%.
例1.甲企業提供4000平方米的土地使用權，乙企業提供3000萬元資金并負責施工。雙方協議，房屋建成后甲企業分四成，乙企業分六成。房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為1000萬元，其余留作自用。
解：在這一合作建房的過程中，甲方發生了轉讓土地使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應再按“銷售不動產”稅征稅；乙方將部分房屋轉讓給甲方，屬于“自建建筑物后銷售”行為，要按“建筑業”和“銷售不動產”各征一道營業稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，應按組成計稅價格計算。
乙企業建筑業計稅價格＝工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）=3000×40%×（1+6%）÷（ 1- 3%）=1311.34（萬元）
乙企業應納建筑業營業稅=1311.34×3%=39.34（萬元）
乙企業銷售不動產計稅價格=營業成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率） = 1311.34×（1+8%）÷（ 1- 5%）=1490.79（萬元）
乙企業應納銷售不動產營業稅=1490.79×5%=74.54（萬元）
甲方應納營業稅＝1490.79×5%+1000×5%=124.54（萬元）
例2.甲方將土地使用權出租給乙方15年，乙企業投資2000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。
解：甲方以出租土地使用權為代價換取乙方房屋所有權，甲方按“服務業─租賃業”稅目征稅；乙企業按“銷售不動產”稅目征稅。
甲方應納營業稅=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（萬元）
乙企業應納營業稅=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（萬元）
例3.甲方以土地使用權20000平方米、乙方以貨幣資金5000萬元成立合營企業共同開發商品房，采取風險共擔、利潤共享的分配形式。該合營企業當年委托其他建筑單位共新建商品房500套并全部銷售，取得銷售收入9000萬解：房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅，合營企業應納營業稅計算如下：
應納營業稅額=9000×5%=450（萬元）
例4.甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建商品房。房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益。合營企業共取得房屋銷售收入2000萬元，甲方取得投資收益400萬元。
解：甲方按銷售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入應按“轉讓無形資產”稅目征稅，合營企業按“銷售不動產”稅目征稅。
合營企業應納營業稅=2000×5%=100（萬元）
甲方應納營業稅=400×5%=20（萬元）
例5.甲企業提供4000平方米的土地使用權，乙企業提供3000萬元資金成立合營企業共同開發商品房。雙方協議，房屋建成后甲企業分四成，乙企業分六成。甲企業將分得的商品房全部出售取得收入5000萬，乙企業將取得的商品房的一半用于出售取得4500萬，另一半自用。
解：房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股、共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅，所以甲企業應納營業稅＝3000×40%×（1+8%）÷（1-5%）÷5％+5000×5％＝318.21（萬元）
乙企業應納營業稅＝4500×5％＝225（萬元）
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